כאשר עומדים בפני צורך להעריך שווי נכס מקרקעין, בין אם למטרת מכירה, רכישה, מיסוי או הליכים משפטיים, חשוב להבין שקיימות מספר שיטות מקצועיות שמאי מקרקעין משתמשים בהן. כל שיטה מתאימה לסוגי נכסים שונים ולמטרות שונות, ולכל אחת יתרונות וחסרונות. הבנת השיטות השונות תאפשר לכם לדעת מה לצפות מתהליך השמאות ולוודא שאתם מקבלים הערכה אמינה ומדויקת.
מהן השיטות העיקריות להערכת שווי?
בעולם שמאות המקרקעין קיימות שלוש גישות מרכזיות המוכרות בתקינה השמאית הישראלית והבינלאומית: גישת ההשוואה, גישת ההכנסה וגישת העלות. כל גישה מתבססת על עקרונות כלכליים שונים ומספקת זווית ראייה אחרת על שווי הנכס. שמאי מקרקעין מנוסה יודע לבחור את השיטה המתאימה ביותר, ולעיתים משלב בין מספר שיטות כדי להגיע להערכה מדויקת ככל האפשר.
משרד שמאות מקרקעין מקצועי כמו house-value יודע לזהות את השיטה המתאימה ביותר לכל מקרה ומקרה. חברת House-Value ברשות השמאים אבי גיני וקובי אייזנמן מספקת ללקוחותיה שירותי שמאות מקרקעין בנושאי שומות נגדיות להיטלי השבחה, חוות דעת עבור בתי משפט, הערכת נכסים למטרת חלוקה, ועוד. צוות המשרד כולל שמאים ועורכי דין מנוסים בתחומי המיסוי והנדל"ן אשר עוברים השתלמויות ובעלי מקצועיות רבה בתחומם ובכך מצליח המשרד לספק קשת רחבה של פתרונות ללקוחות החברה גם בייעוץ ובתכנוני מס.
מהי גישת ההשוואה ומתי משתמשים בה?
גישת ההשוואה היא השיטה הנפוצה והאינטואיטיבית ביותר. השיטה מבוססת על עיקרון כלכלי בסיסי: נכס שווה את מה שקונה מוכן לשלם עבורו בשוק החופשי. השמאי אוסף נתונים על עסקאות שבוצעו לאחרונה בנכסים דומים באזור, ומבצע התאמות על בסיס ההבדלים בין הנכס הנישום לנכסי ההשוואה. ההתאמות לוקחות בחשבון גורמים כמו גודל, מצב הנכס, קומה, נוף, חניה, מחסן ועוד.
היתרון המרכזי של גישה זו הוא שהיא משקפת את מה שקורה בפועל בשוק. היא מבוססת על נתונים ריאליים של מכירות בפועל, ולא על הערכות תיאורטיות. זו הסיבה שהבנקים מעדיפים שיטה זו כאשר הם מעריכים ביטחון למשכנתא. השיטה מתאימה במיוחד לדירות מגורים, משרדים וחנויות באזורים שבהם יש מספיק עסקאות להשוואה. החיסרון העיקרי הוא שבאזורים שבהם אין מספיק עסקאות, או בנכסים ייחודיים במיוחד, קשה למצוא נכסי השוואה מתאימים.
לפי מחקר של לשכת שמאי מקרקעין בישראל, גישת ההשוואה משמשת בכ-70% מהערכות השווי למטרות מכירה ורכישה של נכסי מגורים.
איך פועלת גישת ההכנסה ומתי היא רלוונטית?
גישת ההכנסה, הידועה גם כגישת היוון ההכנסות, מתאימה במיוחד לנכסים מניבים – כלומר, נכסים המושכרים או שיש להם פוטנציאל להניב הכנסה. השיטה מבוססת על העיקרון שערך הנכס שווה לערך הנוכחי של כל ההכנסות העתידיות שהוא יניב. השמאי בוחן את הכנסות השכירות הצפויות, מפחית מהן הוצאות תפעול ותחזוקה, ומיישם שיעור היוון המשקף את הסיכון הכלכלי והתשואה הצפויה בשוק.
היתרון המרכזי של שיטה זו הוא שהיא משקפת את הפוטנציאל הכלכלי האמיתי של הנכס עבור משקיע. למשקיעים מוסדיים, קרנות נדל"ן וחברות ציבוריות, זו הגישה המועדפת. היא מאפשרת להשוות בין הזדמנויות השקעה שונות ולקבל החלטות מושכלות. השיטה מתאימה לבניני משרדים, מרכזים מסחריים, מלונות, מחסנים תעשייתיים ונכסים מניבים אחרים.
אולם לשיטה זו יש גם מגבלות. היא דורשת הנחות לגבי תשואות עתידיות, שיעורי התפנות והוצאות תפעול, והנחות אלה עשויות להשתנות עם הזמן. כמו כן, השיטה פחות מתאימה לנכסים שלא משמשים להשכרה, כמו בית פרטי למגורים או מגרש ריק. על פי מאמר של רשות מקרקעי ישראל, גישת ההכנסה חייבת לקחת בחשבון גם שיעורי אינפלציה וריבית צפויים.
מהי גישת העלות ומתי כדאי להשתמש בה?
גישת העלות מבוססת על הנחה שקונה מושכל לא ישלם עבור נכס יותר ממה שיעלה לו לרכוש קרקע דומה ולבנות עליה מבנה זהה. השמאי מעריך את שווי הקרקע בנפרד, מחשב את עלות הבנייה של המבנה הקיים במחירי היום, ומפחית פחת בגין גיל המבנה ובלאי. השיטה מתאימה במיוחד לנכסים ייחודיים שקשה למצוא להם השוואה, כמו מבני ציבור, בתי ספר, בתי כנסת, מפעלים תעשייתיים ייחודיים ונכסים חדשים לגמרי.
היתרון של גישת העלות הוא שהיא מספקת "רצפה" לשווי הנכס – הסכום המינימלי שבעל הנכס היה צריך להשקיע כדי ליצור אותו. היא שימושית כאשר אין נתוני שוק מספיקים או כאשר הנכס הוא ייחודי במיוחד. החיסרון הוא שהשיטה לא בהכרח משקפת את מה שקונה יהיה מוכן לשלם בפועל, במיוחד אם השוק חלש או אם המבנה אינו מתאים לצורכי השוק הנוכחיים. לפי מאמר באתר הכלכלן, גישת העלות משמשת לעיתים קרובות כשיטת בדיקה משלימה לגישות האחרות.
איך לבחור את השיטה המתאימה ביותר?
בחירת שיטת ההערכה תלויה בסוג הנכס, מטרת ההערכה והמידע הזמין. עבור דירת מגורים רגילה למכירה, גישת ההשוואה תהיה המתאימה ביותר. עבור בניין משרדים מושכר, גישת ההכנסה תספק תמונה מדויקת יותר. עבור בית כנסת או בית ספר, גישת העלות תהיה הבחירה הטובה ביותר. שמאי מקרקעין מקצועי יודע לזהות את השיטה המתאימה ולעיתים ישלב בין מספר שיטות כדי לקבל תמונה מקיפה יותר.
חשוב להבין שאין שיטה "נכונה" אחת – כל שיטה מספקת זווית ראייה שונה על שווי הנכס. בחלק מהמקרים, כמו בהערכות למטרות משפטיות או מיסוי, השמאי נדרש להשתמש במספר שיטות ולהציג את הממצאים של כולן. כך בית המשפט או רשויות המס יכולים לקבל תמונה מלאה ואובייקטיבית של שווי הנכס.
כיצד הבנת השיטות תעזור לכם לקבל החלטות מושכלות?
הבנת שיטות ההערכה השונות היא קריטית לכל מי שעומד בפני הערכת שווי נכס. כל שיטה מתאימה למטרות ולנכסים שונים, ולכל אחת יתרונות וחסרונות. גישת ההשוואה מתאימה לנכסי מגורים ונכסים עם שוק פעיל, גישת ההכנסה מושלמת לנכסים מניבים, וגישת העלות שימושית לנכסים ייחודיים. שמאי מקרקעין מקצועי יידע לבחור את השיטה המתאימה ביותר ולספק לכם הערכה אמינה ומדויקת שתאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות בתחום הנדל"ן.